咖啡店扎堆 含金量靠咖啡店“續杯”

  • 时间:
  • 浏览:0
  • 来源:大发棋牌APP官方下载_找大发棋牌_大发棋牌客服热线

  9月初,天河北又新開了一家咖啡店,這已經是天河北中段的4000米範圍內的第四家咖啡店。咖啡店和餐飲店,正接替在電商經濟的圍堵下顯現出疲態的服飾零售店,成為天河北商業的主力軍。

  咖啡故事

  4000米內三家咖啡店

  價位相近命運大不同

  9月初,天河北又新開了一家咖啡店,這已經是天河北中段的4000米範圍內的第四家咖啡店。這種幾乎每個街口一定会1~2家咖啡店的密度,似乎有趕超珠江新城之勢。

  4家咖啡店中,有3家標榜我本人有南韓血統,所售餐飲的價錢也比較相近,但在經營狀況方面,卻是“同遮唔同柄”。當中尤以龍口西公交站互近的兩家咖啡店對比最鮮明。兩店隔著一條馬路,一個臨近河涌,共有三層,一個則挨著大型超市,另一个一定会兩層,後經二次裝修後,將由閣樓組成的兩層空間變成挑高大氣的一層店面。兩家店位置差不過,出品也各有特色,但河涌邊的三層咖啡店幾乎晚晚入座率超8成,週末黃金時段更是一座難求,而超市旁的咖啡店生意卻不盡如人意。

  主因在客戶體驗

  “時下的咖啡店已經一定会單純賣咖啡或餐點,很多在賣一種客戶體驗。”滿堂紅商鋪部高級經理郭海波表示。以上述兩家咖啡店為例,由於地處車流密集的天河北,组织组织结构景觀條件一般,肯能是一樓的店面,還有噪音嘈雜的問題。相對而言,2~3層的景觀面稍好这些,要能讓消費者俯瞰繁華街景,噪音方面也可稍稍控制。其次,在燈光條件方面,河涌旁的咖啡店室內燈光偏昏暗,更容易營造慵懶閒適的小氣氛;而超市旁的咖啡店燈火通明,雖然比較適合閱讀書籍或處理文件的消費者,但卻不大適合發呆閒坐。

  算算咖啡賬

  1杯咖啡400元 原料費僅5~6元

  阿智現在是天河北一家咖啡店的店長。據他介紹,按照目前的市場行價,一家開在天河北商圈、裝修別致的咖啡店,普通一份中杯或標準杯的咖啡,基本在400元左右,“咖啡这些的價格不高,原材料和物料成本大約5~6元/杯。成本主要分攤在前期投入的裝修費、設備採購及店面鋪租。”

  以一家面積約400平方米的咖啡店為例,其前期投入的裝修費少則十幾萬元,多則幾十萬元。設備採購方面的開銷佔了“大頭”,介於40萬~70萬元,視其設備品牌而定。肯能還涉及到品牌加盟的費用,則要在此基礎加进进20萬~400萬元。另外還有店面鋪租,天河北一家位置不太糟糕的400平方米咖啡店,月租在3萬元左右。

  8月初,施工兩年的獵德大橋系統北延線天河東路-天河北節點工程終於建成並通車,沿線因施工圍蔽而衰落的商業街開始復蘇。據該路段的仲介業者介紹,一個多月以來,前來打聽商鋪行情的租戶有所增加,預計在未來四天的時間內,租金水準將恢復到道路施工前的水準。

  從前來諮詢商鋪的租戶類型來看,以經營餐飲業態的商家居多,日前剛有一家中型的咖啡店新張開業。而與道路施工前的行情所不同的是,以往承租能力較高的服飾零售商戶,時下在電商經濟的圍堵下顯現出疲態。

  咖啡餐飲店取代服飾零售店

  中原地産工商鋪區域營業經理吳鋒告訴記者,在天河北隧道施工另一个,天河東和天河北有不少經營服飾零售的商家,假若由於該路段的消費群以白領客戶居多,其消費力較強,對於服裝零售店而言,還是有不錯的盈利空間。

  但經過兩年的圍蔽施工後,這些經營服飾零售的商戶多半已撤場。而造成其離場的不僅僅是修路施工,更多的是因為服飾零售實體店的生意已大不如前。現在,咖啡店和餐飲店,成為接替此類服飾零售店的主力。其中,尤以咖啡店的承租能力較強。

  15萬/m2以內商鋪值得出手

  多位業內人士表示,目前天河北沿線商鋪的租賃行情仍未恢復到修路前的水準,但預計在下四天將总出 轉機,具體會反映在租賃的活躍度及租金水準上。

  據合富置業僑怡分行主管劉卓鋒介紹,從商鋪投資的厚度來看,天河北沿線的商鋪具備較高的投資價值,目前有絮状在放盤出售的商鋪,面積約400平方米,單價約10萬元/m2。

  滿堂紅商鋪部高級經理郭海波也指出,對比市區多個商圈來看,天河北既是一個成长期是什么的句子期期的句子的句子的商圈,板塊內的居民消費力較高,又是一個仍具發展潛力的板塊,因為板塊內不僅有寫字樓商圈,還有密集的中高端住宅區,為商圈提供源源不斷的後續力量。按照現在天河北的商鋪行情,單價在10萬~15萬元/m2的街鋪,都值得實力投資客關注併入手。

  中原地産工商鋪區域營業經理吳鋒則表示,簽5~10年長約的業主,通常會跟租戶約定前5年的租金以5%為年遞增,後5年的租金年遞增為8%~10%,若計算租金回報率,天河北的商鋪普遍在4%左右。

  繁華地開樓上咖啡店更賺錢

  合富置業僑怡分行主管劉卓鋒表示,天河北一帶面積較大的咖啡店,鋪租約400元/m2/月,小型一點的咖啡店,鋪租約400元/m2/月,商鋪面積約20~400平方米。像咖啡店這類的商戶,一定会承租能力比較高的商戶,因為這類商戶的商鋪裝修費用多達10萬元以上,很多通常與業主簽訂的租約都比較長,大約5~10年。

  假若,在選址開店方面,有資深咖啡店經營者指出,肯要能在繁華街道上找一個不大的鋪面做門面,而咖啡店的主體次责集中在二三樓,對於租金成本的控制有較大幫助。像在天河北,街鋪月租基本一定会400~4000元/m2,10平方米的店面租金一定会40000元。但若選在二樓,月租假若400多元/m2,400平方米的面積也假若1萬元/月,“相當於兩倍的月租,就換來了10倍的店舖大小啊”。記者採訪時亦觀察到,由於天河北沿街二樓商鋪租賃状况不佳,空置状况較多,業主在租金方面比較優惠。